COVID-19 : Nouvelles adaptations des règles d'écoulement des délais en urbanisme et en immobilier
Le gouvernement a fixé des règles particulières concernant l’écoulement des délais légaux et contractuels au cours de la crise sanitaire. Ces règles sont prévues par l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 et l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020.
I.SUSPENSION DES DÉLAIS LÉGAUX : PAS TOUS LES DÉLAIS LÉGAUX
Les délais légaux : de recours, de prescription, de caducité, de forclusion ne peuvent pas expirer entre le 12 mars 2020 et le 24 mai 2020. Pour chacune de ces situations, un nouveau délai de deux mois courra à compter du 24 mai 2020.
Les délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ne sont pas concernés et peuvent être purgés entre le 12 mars 2020 et le 24 mai 2020 (article 2 de l’ordonnance du 15 avril 2020).
Cette règle ne concerne pas le délai de recours contre les permis de construire et l’ensemble des autorisations d’urbanisme. Un régime spécifique évoqué ci-après est prévu.
II.REPORT DES EFFETS DES CLAUSES PÉNALES, RÉSOLUTOIRES, ASTREINTES ET DÉCHÉANCE
Avec l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 l’application de ces clauses était neutralisée entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, et quel que soit le délai déjà écoulé avant le 12 mars 2020.
La date de cessation de l’urgence sanitaire étant le 24 mai à minuit, ces clauses étaient donc neutralisées jusqu’au 24 juin 2020.
Ce régime a été modifié par l’ordonnance du 15 avril 2020 : le délai d’application de ces clauses écoulé avant le 12 mars 2020 est acquis et le délai restant à courir recommencera à s’écouler à compter du 24 mai 2020 (article 4 de l’ordonnance du 15 avril 2020).
Exemple :
-Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, signifié le 1er mars 2020 et qui ouvre un délai d’un mois (31 jours) pour régler, donc jusqu’au 1er avril, à défaut de quoi, la clause résolutoire est acquise : désormais, l’acquisition de la clause résolutoire sera reportée au 12 juin (12 jours écoulés avant confinement + 19 jours restants à compter du 24 mai) ;
– d’une obligation née le 20 mars et devant être exécutée sous 30 jours, ce délai de 30 jours ne commencera à courir qu’à compter du 24 mai.
III.EN MATIÈRE D’URBANISME ET D’AMÉNAGEMENT
1-Délai de recours
-Autorisation d’urbanisme en cours de purge avant le 12 mars 2020 :
Avec l’ordonnance du 15 avril 2020, les délais de recours contre les autorisations d’urbanisme qui n’étaient pas terminés au 12 mars 2020 sont suspendus jusqu’à la fin de l’état d’urgence sanitaire (fixée pour le moment au 24 mai 2020) et recommenceront à courir pour le temps restant à partir de cette date sans que ce délai ne puisse être inférieur à 7 jours.
Exemple : pour un permis de construire qui a été affiché le 12 février 2020, un mois de purge est acquis au 12 mars 2020 et le deuxième mois de purge restant à courir commencera à courir à compter du 24 mai 2020. Le PC sera donc purgé le 24 juin 2020.
-Autorisation d’urbanisme affichée entre le 12 mars 2020 et le 24 mai 2020 :
Aucun délai de recours ne peut commencer à courir pendant la période de l’état d’urgence sanitaire et le point de départ du délai de recours est reporté au 24 mai 2020.
2-Délai d’instruction des autorisations d’urbanisme
-Délai d’instruction en cours avant le 12 mars 2020 :
Les délais d’instruction qui étaient en cours et non achevés au 12 mars 2020 sont suspendus et recommencent à courir pour le délai restant à compter du 24 mai 2020.
Exemple : pour une demande de PC avec une durée légale d’instruction de trois mois.
Si le délai a commencé à courir le 12 février 2020, il a été suspendu à compter du 12 mars 2020 et les deux mois restants recommenceront à courir à compter du 24 mai 2020. Un PC tacite pourra être acquis le 24 juillet 2020.
-Demande d’autorisation d’urbanisme déposée entre le 12 mars 2020 et le 24 mai 2020 :
Aucun délai d’instruction ne peut commencer à courir au cours de cette période et le point de départ du est reporté au 24 mai 2020 ainsi que le délai d’un mois dont dispose l’administration pour demander des pièces complémentaires.
3-Contrôle de la conformité des travaux
Le délai de contrôle de la conformité des travaux qui était en cours avant le 12 mars 2020 est suspendu et recommence à courir à compter du 24 mai 2020. Ce délai de contrôle ne peut pas commencer à courir entre le 12 mars 2020 et le 24 mai 2020.
Exemple : En cas de délai de contrôle de trois mois :
-Pour une DAACT déposée le 12 janvier 2020, la non-contestation de la conformité sera acquise le 24 juin 2020.
-Pour une DAACT déposée le 20 mars 2020, la non-contestation de la conformité sera acquise le 24 août 2020.
4-Droit de préemption urbain
Les délais de purge du droit de préemption urbain qui était en cours au 12 mars 2020 a été suspendu à compter de cette date et le temps restant reprendra à compter du 24 mai 2020. Ce délai ne peut pas commencer à courir entre le 12 mars 2020 et le 24 mai 2020.
Exemple : Si la DIA a été déposée le 12 février 2020 et qu’elle n’a fait l’objet d’aucune demande de renseignement, le droit de préemption urbain sera purgé le 24 juin
Maître Arnaud PATURAT – BERGER AVOCATS & ASSOCIES