Juillet2024
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Pas de responsabilité sans préjudice !

Aux termes de deux arrêts récents du 27 juin 2024, rendus en matière de bail commercial, la Cour de Cassation applique ce principe d’une grande pureté et rappelle ce classique.

Un peu de stabilité ne saurait nuire…

La chambre suprême rappelle, aux visas des articles 1147 et 1149 du code civil, et de l’article 1732 du code civil qu’il résulte de la combinaison de ces textes que :

–  le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

– ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

– tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.

 

Dans les deux espèces, le preneur commercial avait délivré son congé et les locaux nécessitaient divers travaux de remise en état.

⇒ Dans la première espèce, le bien avait été reloué sans qu’aucun travaux de remise en état ne soient réalisés par le bailleur commercial.

La Cour d’appel avait néanmoins considéré que le fait que le bailleur ait pu relouer le local et ne justifiait pas avoir effectivement engagé des dépenses, était sans incidence sur la responsabilité du preneur à bail commercial, qui devait payer le coût de travaux de remise en état.

La Cour de Cassation sanctionne cette appréciation en rappelant que la responsabilité du preneur à bail commercial était subordonnée à la démonstration qu’un préjudice en était résulté pour le bailleur commercial :

« En statuant ainsi, au seul motif de l’inexécution des réparations par la locataire, sans constater qu’un préjudice pour la bailleresse était résulté de la faute contractuelle de la locataire, la cour d’appel a violé les textes et principe susvisés. »

Cass, 3è civ., 27 juin 2024, n°22-24.502

 

⇒ Dans la seconde espèce, le bailleur avait vendu les locaux loués trois mois après leur restitution sans effectuer de travaux et ne prouvait pas une dépréciation du prix des locaux à la revente en lien avec les manquements du locataire.

La Cour de Cassation confirme l’absence de responsabilité du locataire commercial :

« Après avoir, d’une part, rappelé à bon droit qu’il appartenait à la bailleresse de rapporter la preuve d’un préjudice, d’autre part, constaté qu’elle avait vendu les locaux loués trois mois après leur restitution sans effectuer de travaux et qu’elle ne prouvait pas une dépréciation du prix des locaux à la revente en lien avec les manquements du locataire, la cour d’appel en a souverainement déduit que la bailleresse n’apportait pas la preuve du préjudice allégué, de sorte que sa demande devait être rejetée ».

Cass, 3è civ., 27 juin 2024, n°22-10.298