Puis-je louer mon appartement en airbnb dans n’importe quel immeuble en copropriété ?
Le fait de louer son appartement en locations touristiques de courte durée (type airbnb) constitue un changement d’usage (L 631-7 al 6 du code de la construction et de l’habitation).
Tout copropriétaire peut, en principe, changer librement l’usage de son lot, en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.
La liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est ainsi tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et par l’intérêt supérieur de l’immeuble qui résulte de sa destination.
Les juges du fond apprécient souverainement si l’utilisation d’un lot est conforme à la destination de l’immeuble et n’est pas de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. (TJ Paris, 29 février 2024, n°RG 21/03182)
La destination de l’immeuble, qui n’est définie par aucune norme légale ou réglementaire, a pu être définie lors des travaux préparatoires à la loi de 1965 comme « l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble, ainsi que de la situation sociale de ses occupants. » (TJ Paris, 12 avril 2024, RG 23/57869)
Par quatre jugements, le Tribunal Judiciaire de Paris considère que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue une activité commerciale qui contrevient directement aux clauses du règlement de copropriété précitées relatives à l’usage que les copropriétaires doivent faire de leur lot, justifiée par la destination bourgeoise de cet immeuble impliquant une occupation pérenne et paisible, au regard de ces caractéristiques et de sa situation.
(TJ Paris, 23 février 2024, RG n°21/11598 ; TJ Paris, 29 février 2024, RG n°21/03182 ; TJ Paris, 29 février 2024, RG n°22/02321 ; TJ Paris 4 avril 2024, RG n°22/02674)
Etant entendu que, pour la Cour de Cassation, la location touristique de courte durée ne devient commerciale que si elle est accompagnée de prestation de services accessoires revêtant le caractère d’un service para-hôtelier.
Civ. 3e, 25 janv. 2024, F-D, n° 22-21.455
Si vous souhaitez louer votre lot de copropriété en AIRBNB, il est donc nécessaire de réaliser une étude en amont pour s’assurer de la bonne réalisation du projet.