Surélévation d'un immeuble en copropriété

La surélévation d’un immeuble en copropriété qu’est-ce que c’est ?

L’opération de surélévation d’un immeuble en copropriété consiste à ajouter des étages à un immeuble qui en comporte plusieurs déjà, mais moins que ceux qui l’entourent.

Quel intérêt ?

Dès la loi du 10 juillet 1965, il était possible d’envisager de surélever un immeuble en copropriété.

Mais cette pratique de la surélévation a, pendant un certain temps, perdu une partie de son intérêt en raison de la limitation de la constructibilité du sol par les documents d’urbanisme.

Revu et visité par la loi SRU de 2014 notamment, deux facteurs modifient la donne et confirment tout l’intérêt de cette opération :

– le législateur veut éviter l’urbanisation disparate (pour des questions d’amélioration des déplacements, de meilleure gestion des infrastructures, mais également de protection de l’environnement) et favoriser la densification urbaine.

Les droits à construire ont donc été libérés pour permettre, dans les villes notamment, la possibilité de combler les dents creuses, autrement dit de surélever un immeuble qui, dans la ligne d’horizon, est moins élevé que ceux qui l’entourent.

– la raréfaction et les prix du foncier, qui peuvent constituer une entrave pour les promoteurs et la construction d’immeubles neufs.

Du côté de la copropriété, cette opération est manifestement très intéressante, puisqu’elle permet au syndicat des copropriétaires de percevoir le prix de cette surélévation :

– soit en faisant procéder lui-même à cette surélévation (en confiant les travaux à divers locateurs d’ouvrage) ;

– soit en cédant le droit de surélever l’immeuble à un opérateur immobilier (promoteur par exemple) qui fera son affaire de la réalisation de cette surélévation.

A quelle majorité le syndicat des copropriétaires peut-il décider de surélever l’immeuble ?

La loi du 24 mars 2014 a bouleversé le principe antérieur issu de la loi du 10 juillet 1965 qui dans l’article 35 imposait l’unanimité des copropriétaires.

Désormais la décision de surélévation est prise :

– à la double majorité de l’article 26, soit « la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ».

– et même à la majorité absolue de l’article 25 dans les périmètres où sont institués le droit de préemption urbain (autrement dit dans les centres villes pour l’essentiel).

Cette « facilité » a été ainsi justifié par le législateur : « tend à apporter un élément de réponse à la pénurie foncière dans les agglomérations, en simplifiant et assouplissant les dispositions relatives à la surélévation des immeubles… En permettant d’accroître l’offre de logements dans les zones urbaines plus facilement qu’en créant de nouveaux immeubles, cet article limitera les nuisances environnementales… En outre, le dispositif présente un intérêt direct pour les copropriétaires qui pourront ainsi valoriser leur bien. »

Il existe naturellement un certain nombre d’exception, comme il se doit en droit mais voici pour les grands principes.

Il restera ensuite à régler naturellement les questions de modificatif de l’état descriptif de division, et de la répartition des charges communes, ainsi, bien sûr que la question des travaux eux-mêmes (marchés de travaux privés, assurances-construction, maître d’œuvre, etc…)

Me Raphaël BERGER – BERGER AVOCATS & ASSOCIES