La garantie des créances du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires bénéfice d’une hypothèque légale spéciale prévue à l’article 2402 3° du code civil qui dispose que :

« Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes :

3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur».

Mais cette hypothèque légale spéciale n’est actionnée qu’au moment de la vente du lot support des charges.

Il faut donc que le syndicat des copropriétaires prenne rang le plus rapidement possible car il se trouvera en concurrence avec, deux créanciers principaux : la banque et le Trésor Public.

Pour prendre rang, nous accompagnons les syndicat des copropriétaires pour inscrire :

– L’hypothèque légale prévue à l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965

Elle peut être inscrite à la suite d’une mise en demeure restée infructueuse ou suite à la délivrance de l’assignation.

Dans la plupart des cas, nous inscrivons l’hypothèque légale suite à la délivrance de l’assignation.

Pour pouvoir inscrire l’hypothèque, il faut nécessairement commander auprès du service de la publicité foncière la demande de renseignement, communément appelé « fiche immeuble ».

A réception, nous rédigeons le bordereau d’hypothèque.

Il peut arriver d’avoir à commander l’acte de vente si la matrice cadastrale ne mentionne l’état civil complet du copropriétaire débiteur.

Nous proposons systématiquement l’inscription de l’hypothèque pour préserver les intérêts du syndicat des copropriétaires.

Pour les copropriétaires personnes morales, cette inscription est primordiale car en cas de procédure collective, l’administrateur provisoire ou le liquidateur judiciaire va nous adresser une lettre recommandée AR en notre qualité de créancier inscrit. C’est à compter de la réception de cette lettre recommandée, que le syndicat disposera d’un délai de deux mois pour déclarer sa créance.

Si aucune hypothèque légale n’a été inscrite pour les copropriétaires personnes morales, le syndic sera contraint de surveiller régulièrement le BODACC. Il peut laisser passer le délai de deux mois et le syndicat des copropriétaires va se retrouver forclos.

C’est un cas de responsabilité civile professionnel du syndic.

Au sein du cabinet BERGER AVOCATS & ASSOCIES, doté d’un pôle spécialisé en recouvrement de charges de copropriété,  la surveillance de toutes les personnes morales a nécessairement un coût, plus important que l’inscription d’une hypothèque légale.

Pour éviter ces tracas, il suffit d’inscrire l’hypothèque légale.

– L’hypothèque légale attachée au jugement de condamnation

Il s’agit de l’hypothèque judiciaire selon l’ancienne dénomination, antérieure à la réforme du droit des sûretés.

Nous proposons systématiquement l’inscription de l’hypothèque légale attachée au jugement de condamnation afin de prendre rang pour les frais de recouvrement, les dommages et intérêts, l’article 700 du code de procédure civile et dépens. A défaut, en cas de vente, ces postes-là entreront dans la catégorie de créances chirographaires.